经营返租涉及多个环节和策略，以下是一些关键步骤和建议：
开发商出让产权：开发商将商铺的产权出让给投资者。
招商与营销配合：商管公司负责招商和营销工作，配合营销活动。
签订初步意向：商家和投资客签订初步意向协议。
购买产权：投资客购买商铺产权。
主体退出与商管公司管理：开发商退出主体角色，由商管公司进行管理。
招商与运营：商管公司负责招商和日常运营。
缴纳费用：商家缴纳租金和管理费，投资客获得收益。
第三方运营公司：销售基本结束后，第三方运营公司转为与商管公司合作，负责招商运营工作，并接受商管公司的管理和审核。
营销目标：根据不同的营销目标，返租的出发点也会有所不同，影响各主体的利益诉求。
经营导向：商管公司需确保盈利，投资客注重升值潜力，商家需要易于经营成功。
快速去库存：通过返租策略快速去库存，提高投资回报，降低开发商的资金压力。
放大投资者利益：通过返租策略，投资者可以获得稳定的租金收入，放大投资回报。
选择时机：选择市场走势有利的时机进行商铺返租销售。
确定目标客户：主要面向稳定投资收益、不愿意直接运营的小业主或长期投资者。
平衡租赁收益和资产价值：通过合理定价，确保租赁收益和资产价值之间的平衡。