卖房必须满足以下条件和程序：
出售的房屋必须具有合法产权，产权证书齐全，无抵押、查封等情况。
出售的房屋必须是完整、独立的建筑，没有改动过结构或违法搭建等情况。
根据国家相关规定，房龄较长的房屋可能无法贷款或无法获得理想的贷款额度，因此出售时要考虑房龄因素。
出售的房屋价格应该合理，符合市场价格水平，不能过高或过低。
出售的房屋必须经过适当的维修和保养，保持干净整洁，无明显损坏。
出售房屋必须遵守国家相关法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋转让管理规定》等。
出售的房屋必须具备基本的生活设施，如水、电、气、暖等，能够满足居住需求。
出售的房屋必须没有任何法律纠纷、产权争议等问题。
出售房屋必须签订规范的房屋买卖合同，明确双方的权利和义务，保障交易的合法性和安全性。
房地产开发商在卖房时需要具备相关证件，如建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售（预售）许可证、商品房质量保证书和商品房使用说明书等。
房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格，一般要求具有完全民事行为能力，特殊主体如房地产开发企业还需满足特定条件。
房屋买卖行为应当是当事人真实意思表示的结果，不能存在欺诈、胁迫、乘人之危等情况。
房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。
建议在卖房前仔细检查房屋状况，确保所有相关手续和证件齐全，并签订规范的房屋买卖合同，以保障交易的合法性和安全性。如有需要，可咨询专业律师或中介机构提供法律和税务咨询服务。